[2015 Business Cases]  COEX MALL

리모델링 후 썰렁해진 ‘Malling 대표 선수’. 왜 거기 가지? 이유를 만들어 줘야 산다 191호(2015년 12월 Issue 2) | 최원철

Article at a Glance

국내 최초의 복합 쇼핑몰로 새로운 트렌드인 Malling을 주도했던 Coex Mall이 최근 전면적인 리모델링 공사 후 오히려 매출이 급감하고 있다는 소식으로 관심을 모으고 있다. 소비자들의 편의와 새로운 인테리어 트렌드를 반영하기 위해 세계 최고의 설계사무소인 겐슬러(Gensler)에 의뢰해 리모델링을 했지만 높은 임대료에 따른 MD 문제, 2 롯데월드와 현대백화점 판교점 등의 경쟁자 등장, 온라인 쇼핑 및 해외 직구의 급증 등 복합 쇼핑몰 중 국내 최고의 위치에 있음에도 그 전망은 밝지 않다. 예전의 영광을 다시 찾기 위해선 어떻게 대처해야 할까?

 

I’m Coexed.”

 

최근 서울시가 ‘I.SEOUL.YOU’라는 시의 새 슬로건을 내놨다 네티즌들로부터 큰 비난을 받았다. 당초 의도했던 뜻은 나(I)와 너(You)를 잇는 서울이라는 뜻이지만 슬로건 자체만 보면 무슨 의미인지 이해가 되지 않는다는 이유에서다. 네티즌들은 서울시의 새 슬로건을 조롱하는 다양한 페러디를 쏟아냈는데 그중 하나가 바로 ‘I’m Coexed’였다. 뜻은나 또 길을 잃었어’. 사람이 많고 복잡한 코엑스에선 길을 잃기 쉽다는 특징을 응용한 것이다.

 

한때 국내 복합 쇼핑몰의 대명사로 통하던 코엑스몰이 리모델링 이후 오히려 비웃음의 대상이 되고 있다. 코엑스몰은 지난 2000년 도심 엔터테인먼트 센터 개념의 복합 쇼핑몰을 국내에 처음 선보이며몰링(malling)’ 문화를 주도해 왔다. 그러나 2010년 이후 당시 초대형 몰링(Malling)으로 강서 지역에 큰 바람을 몰고 온 영등포타임스퀘어나 김포공항롯데몰등의 영향으로 방문객이 줄어들고 내부 시설 노후화가 심화하면서 리모델링에 대한 필요성이 제기됐다. 이에 코엑스몰은 20133월부터 2014 11월까지 대대적인 리모델링을 실시했다. 코엑스몰의 국제적 위상이 높아진 만큼 노후화된 시설을 탈바꿈해저렴한이미지를 벗겠다는 취지였다. 그럴듯한 청사진도 내놨다. 면적을 기존보다 10% 확대하고 고급 명품 브랜드들을 입점시켜 쇼핑몰을 넘어 한류의 메카로 거듭나겠다는 것. 당시 코엑스 측은 리모델링 이후 기존의 2배가 넘는 방문객이 몰릴 것으로 내다봤다. 반대하는 임차인들과 진통을 겪기도 했지만 결국 2013 4월 리뉴얼 공사에 들어갔다. 그리고 다시 문을 열기까지는 총 비용 3000억 원과 18개월이라는 시간이 소요됐다. 공사는 국제 설계공모를 통해 세계 1위 설계사인 겐슬러(Gensler)가 맡았다.

 

그러나 리모델링 후 의욕적으로 문을 연 코엑스몰은 재개장 이후 매출 급감을 경험하게 된다. 특히 연초 메르스 사태 등으로 방문객이 급감하면서 매출이 리모델링 전과 비교할 때 30% 가까이 빠졌다. 리모델링을 이유로 입점 업체의 임대료는 3배 가까이 올려 받은 터라 당장 임차인들의 불만의 목소리가 터져나왔다. 일부 업체들은 임대료를 감당할 수 없어 매장을 철수하기도 했다. 최근에는 리뉴얼 실패 책임을 물어 임대료를 낮춰 달라는 코엑스몰 상인연합회 측과 경쟁 입찰에서 상인들이 써낸 임대료이므로 낮춰줄 수 없다는 한국무역협회 측이 첨예하게 대립하고 있다. 한때 우리나라를 대표하는 복합 쇼핑몰이었던 코엑스몰의 위기에는 어떤 원인이 있는지 분석했다.

 

 

코엑스몰 리모델링의 실패 원인

 

몰은 기본적으로 시간을 쓰게 만드는 곳이다. 돈을 쓰게 만들어야 하는 백화점과는 차이가 있다. 백화점은 들어가면 필요한 물건만 사서 나오지만 몰은 필요한 물건이 없어도 하염없이 그곳에서 시간을 보내도록 유도해야 한다. 그래서 몰에는 상점보다 여가 시설이 차지하는 면적이 크다. 실제 코엑스몰은 강남의 시간과 재화를 끌어모으는 블랙홀 역할을 했다. 2000년을 전후해 강남에서 자란 젊은 세대들은 학창 시절 여가 시간을 코엑스에서 영화보고 쇼핑하고 서점 가면서 보냈다. 이들이 이른바코엑스 키즈.

 

그러나 코엑스몰은 처음부터 사실 반쪽짜리 몰이었다. 지하에 위치했다는 지정학적 한계에다 내부 공간도 좁고 조명도 자연조명이 아니었다. 또 동선도 복잡했다. 잘못된 동선은 일부 지역의 슬럼화를 불러왔다. 실제 과거 코엑스몰은 삼성역부터 메가박스까지 가는 메인 도로 이외의 길에는 이용객들이 잘 가지 않았고 결과적으로 유동 인구를 공급받지 못한 몰의 일부 지역은 피가 통하지 않는 모세 혈관처럼 괴사되기 시작했다. 이런 코엑스몰의 한계를 극복하기 위해 시작된 것이 리모델링이다. 그러나 리모델링으로 기존의 한계를 뛰어넘으려던 코엑스몰의 시도는 현재까지는 실패로 보인다.

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